Para adquirir la propiedad de un inmueble a través de la prescripción adquisitiva en Perú, se requiere tener posesión continua, pública, pacífica y como propietario durante 10 años. Si además existe justo título y buena fe, el plazo se reduce a 5 años. Como medio probatorio se puede presentar una constancia de posesión de terreno.
Según el artículo 26° de la Ley N.º 28687, “Ley de Desarrollo y Complementaria de Formalización de la Propiedad Informal, Acceso al Suelo y Dotación de Servicios Básicos”, la constancia de posesión o certificado de posesión es un documento emitido por las municipalidades distritales de la jurisdicción correspondiente. Su finalidad es únicamente servir para los fines establecidos en dicha ley, como la formalización de la propiedad informal. Es importante destacar que este documento no constituye reconocimiento de derecho de propiedad, ni afecta la titularidad del derecho del propietario.
“La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.
Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.”
Base legal: Artículo 950 del C.C
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¿Para qué sirve la constancia de posesión?
La constancia de posesión, o certificado de posesión de terreno, acredita la ocupación pública, pacífica y continua de un predio. Permite acceder a servicios básicos, tributar y participar en procesos de formalización de la propiedad (art. 24 de la Ley N.º 28687). También puede usarse como prueba en procesos de prescripción adquisitiva, judicial o notarial, si se cumplen los requisitos legales.
¿Aparte de una constancia de posesión que necesito para una prescripción adquisitiva?
Además de la constancia de posesión, para solicitar la prescripción adquisitiva es indispensable probar que se ha ejercido la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante el plazo legal. Según el artículo 950 del Código Civil, se tienen que cumplir ciertos requisitos como el tiempo y la buena fe. También se deben presentar otros medios probatorios como declaraciones juradas, planos del terreno, recibos de servicios, fotografías y testigos, que acrediten la posesión efectiva.
¿Qué es la prescripción adquisitiva de dominio?
Según el artículo 950 del Código Civil, podemos definir a la prescripción adquisitiva de dominio como aquella forma de adquisición originaria de la propiedad a través de la posesión de un bien inmueble por un periodo de tiempo determinado sumado a otros requisitos (posesión continua, pacífica, pública y como propietario).
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¿Cuántos años debo haber poseído el inmueble para poder prescribir?
Para adquirir un bien inmueble por prescripción adquisitiva, se requiere haber ejercido la posesión del bien inmueble de forma continua, pacífica y pública como propietario durante al menos 10 años, empero si median justo título y buena fe a los cinco años, según el artículo 950 del Código Civil.
¿Una constancia de posesión es un título de propiedad?
No, una constancia de posesión de predio no es un título de propiedad. Este documento solo acredita que una persona ocupa un bien inmueble de forma pública, pacífica y continua, pero no otorga derechos de propiedad. Su finalidad principal es facilitar el acceso a servicios básicos y participar en procesos de formalización, conforme al artículo 24 de la Ley N.º 28687.
¿Qué diferencia hay entre constancia de posesión, título de propiedad y minuta de compraventa?
La constancia de posesión es un documento que acredita que una persona ocupa un predio de manera pública, pacífica y continua, pero no constituye un título de propiedad. Por otro lado, el título de propiedad es el documento legal inscrito en los Registros Públicos que acredita la titularidad formal de un bien inmueble. En cambio, la minuta de compra-venta es un documento que detalla los términos del acuerdo entre comprador y vendedor, y constituye un paso previo a la formalización de la compraventa mediante escritura pública.
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¿Dónde se tramita la constancia de posesión?
La constancia de posesión de terreno se tramita en la municipalidad distrital, sin embargo, existen requisitos para una constancia de posesión de terreno, primero requiere presentar una solicitud dirigida al alcalde en formato adquirido en la entidad. También se debe realizar el pago por derecho de trámite, adjuntar el plano simple de ubicación, copia del último autovalúo, documento que acredite propiedad o posesión y una declaración jurada según formato municipal.
¿Se puede inscribir una constancia de posesión en Registros Públicos?
No, una simple constancia de posesión de terrenos no es inscribible en Registros Públicos, según el artículo 2021 del Código Civil. La constancia de posesión es un documento municipal que acredita la posesión de un predio, pero no otorga la propiedad legal. Para inscribir un predio en Registros Públicos, se requiere un título que demuestre la propiedad, como una escritura pública o una resolución judicial que declare la propiedad por prescripción adquisitiva.
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¿En caso de no poder inscribirlo que debo de hacer?
Si no puedes inscribir la constancia de posesión de terreno, debes evaluar otras vías legales como la prescripción adquisitiva, siempre que el predio no sea de propiedad estatal. Según la Ley N.º 29618, los bienes inmuebles de dominio privado del Estado son imprescriptibles, por lo tanto, no pueden ser adquiridos por prescripción. En estos casos, se debe acudir a programas de formalización de propiedad a través de COFOPRI o la municipalidad.
¿Me pueden demandar por desalojo en caso de solo tener constancia de posesión?
Sí, es posible que seas demandado por desalojo, aunque cuentes con una constancia de posesión, ya que este documento no otorga derecho de propiedad ni te protege frente a un reclamo del verdadero titular. La constancia solo acredita ocupación, pero no es oponible frente al propietario inscrito. Incluso, no se puede evitar el desalojo presentando un contrato celebrado con quien solo tenía dicha constancia.
Jurisprudencia: Casación 853-2020, Madre de Dios.
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