Un contrato de exclusividad inmobiliaria es un acuerdo mediante el cual el propietario de un bien inmueble otorga a un agente o empresa inmobiliaria el derecho exclusivo de intermediar en la venta o arrendamiento del inmueble durante un plazo determinado, lo que implica que no podrá contratar a otros agentes ni realizar la operación por su cuenta sin incurrir en penalidades.
Por ejemplo, si Luis, propietario de un departamento en Miraflores, firma un contrato de exclusividad con la inmobiliaria «Hogar Seguro SAC» por 90 días, solo esa empresa podrá promover el inmueble durante ese periodo; si Luis vende directamente o por medio de otra agencia dentro de ese plazo, deberá igualmente pagar la comisión a «Hogar Seguro SAC», ya que la operación ocurrió bajo los efectos del contrato de exclusividad.
La exclusividad implica que el propietario no puede contratar con otro agente inmobiliario ni vender directamente el inmueble durante la vigencia del contrato. Todo contacto o negociación debe canalizarse a través del agente exclusivo.
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¿Para qué sirve y cuál es su importancia de un contrato de exclusividad?
Este contrato sirve para que una persona que quiere vender o alquilar su propiedad autorice a un solo agente inmobiliario a encargarse de ese proceso. Su importancia está en que ayuda a evitar confusiones o problemas con varios agentes ofreciendo el mismo inmueble.
Por ejemplo, si Juan quiere vender su casa y firma este contrato con una agencia, esa empresa se encargará de todo y él no tendrá que lidiar con otros agentes ni hacer la venta por su cuenta.
¿Cuáles son las ventajas de un contrato de exclusividad?
Una de las ventajas principales es que el agente se compromete más con la venta o alquiler, ya que tiene la seguridad de que ganará su comisión si logra cerrar el trato. También se mejora la organización del proceso, se evita que varios agentes publiquen diferentes precios o condiciones y se protege legalmente a ambas partes.
Por ejemplo, si Ana firma un contrato de exclusividad, su agente puede invertir en mejores fotos, publicidad y seguimiento porque sabe que solo él trabajará el inmueble.
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¿Qué cláusulas debe de tenerse en consideración para un contrato de exclusividad?
Deben incluirse datos como quiénes firman el contrato, por cuánto tiempo estará vigente, cuánto cobrará el agente si se concreta la operación, cómo y cuándo se paga la comisión, y qué pasa si una parte no cumple. También es clave incluir si el contrato es solo para venta, para alquiler o ambos.
Por ejemplo, en el contrato de Pedro con su agente, se acordó un 5% de comisión si se vende en menos de 90 días.
¿Qué características tiene un contrato de exclusividad?
Este contrato tiene varias características: es por tiempo definido, obliga al propietario a trabajar solo con un agente, y garantiza al agente que recibirá su comisión si logra cerrar el trato. Además, es un contrato formal que debe hacerse por escrito. Por ejemplo, el contrato de Lucía con su agencia indica que la exclusividad es por 4 meses y solo esa agencia puede mostrar su departamento.
¿Se puede romper un contrato de exclusividad unilateralmente?
En principio, un contrato de exclusividad no puede ser terminado de forma unilateral sin una causa justificada. Este tipo de contratos se basa en la confianza y el compromiso entre las partes durante un tiempo determinado.
Si una de las partes desea ponerle fin sin que exista una razón válida (como el incumplimiento de obligaciones por la otra parte), estaría incurriendo en un incumplimiento contractual. Por ejemplo, si un propietario se arrepiente y decide terminar el contrato sin que el agente haya fallado en su trabajo, estaría actuando de forma arbitraria.
En ese caso, el agente podría exigir una indemnización por los gastos ya realizados y el perjuicio causado. Por eso, es importante que el contrato incluya condiciones claras para su resolución anticipada.
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¿Si se disuelve un contrato de exclusividad se puede ir a juicio?
Sí, si existe un desacuerdo serio entre el propietario y la agencia inmobiliaria tras la disolución del contrato, cualquiera de las partes puede acudir al Poder Judicial para resolver el conflicto. Por ejemplo, si una agencia sostiene que se le debe la comisión porque el inmueble se vendió durante el periodo de exclusividad, y el propietario se niega a pagar alegando que el agente no participó en la operación, el caso puede llevarse a juicio.
Allí, un juez evaluará las pruebas y determinará si hay derecho a una compensación. La vía judicial es el último recurso, pero es válida cuando no se logra resolver el problema mediante el diálogo o una conciliación.
¿El contrato de exclusividad inmobiliaria tiene una duración limitada?
Sí, legalmente un contrato de exclusividad debe tener una duración determinada. En el Perú, no es válido establecer exclusividad por tiempo indefinido, ya que eso generaría un compromiso perpetuo y desequilibrado.
La mayoría de estos contratos se fijan por plazos razonables, como 30, 60 o 90 días, dependiendo del tipo de inmueble y de la dinámica del mercado. Por ejemplo, una casa en una zona de alta demanda puede tener una exclusividad de solo un mes, mientras que un terreno comercial podría requerir más tiempo. La ventaja de tener una duración limitada es que ambas partes pueden evaluar si les conviene renovar el contrato o no, sin quedar atados indefinidamente.
Si no cumplieron con el contrato de exclusividad, ¿Puedo reclamar el pago de la comisión inmobiliaria?
Sí, si el contrato estaba vigente y el propietario vendió o alquiló el inmueble por su cuenta o con otro agente, el agente que firmó la exclusividad tiene derecho a reclamar su comisión, incluso si no participó directamente en la operación. Esto se debe a que el contrato garantiza la exclusividad durante un plazo, y cualquier venta realizada en ese periodo se considera que rompe ese acuerdo.
Por ejemplo, si una agencia firmó exclusividad por tres meses y el propietario concretó la venta con otro agente al segundo mes, la primera agencia puede reclamar su porcentaje de comisión tal como lo establece el contrato.
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¿Qué requisitos necesito para reclamar la deuda por incumplimiento de contrato?
Para reclamar el pago por incumplimiento de contrato, es necesario contar con ciertas pruebas básicas y fundamentales. Primero, se debe presentar el contrato de exclusividad debidamente firmado, donde se indique el tiempo de vigencia y las condiciones.
Luego, hay que demostrar que la operación (venta o alquiler) ocurrió dentro del plazo del contrato. Además, es útil mostrar evidencia del trabajo realizado, como publicaciones del inmueble, reportes de visitas, comunicaciones con clientes, etc. Por ejemplo, si una agencia tiene el contrato, correos electrónicos con compradores, fotos publicadas del inmueble y la fecha de venta registrada en registros públicos, tiene suficientes elementos para sustentar su reclamo ante el propietario o, en última instancia, ante un juez.
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