La ejecución de garantía hipotecaria es una herramienta jurídica mediante la cual el acreedor puede recuperar el monto adeudado utilizando los bienes que fueron entregados como respaldo del crédito. En el caso específico de la garantía hipotecaria, esto implica la venta forzada —mediante remate judicial de un inmueble que fue hipotecado por el deudor ante el incumplimiento del pago pactado.
Una jurisprudencia destacada es la Casación N.º 2924-2017, Lima, emitida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema. En ella se precisa que la ejecución de garantía hipotecaria no requiere que se declare previamente la existencia de una deuda vencida y exigible a través de un proceso de conocimiento o abreviado, ya que la escritura pública inscrita en registros públicos tiene mérito ejecutivo por sí misma. Esta sentencia reafirma la naturaleza ejecutiva de las hipotecas inscritas válidamente y respalda el uso del proceso de ejecución como mecanismo legítimo para exigir el cumplimiento del pago de la deuda.
Otra jurisprudencia relevante es la Casación N.º 4474-2015, Lima, donde se establece que el proceso de ejecución hipotecaria debe respetar el debido proceso, especialmente cuando se presentan terceros ocupantes o copropietarios que no han sido parte del contrato de hipoteca, lo que puede generar oposición o afectar el remate.
Una garantía hipotecaria, en palabras simples, es un acuerdo mediante el cual una persona que solicita un préstamo entrega un bien inmueble, como una casa o terreno, como respaldo del pago. Este tipo de respaldo se utiliza en lo que se conoce como un crédito con garantías hipotecarias, donde el prestamista tiene la seguridad de que, si el deudor no cumple con sus obligaciones, podrá recuperar el dinero adeudado mediante la venta forzada del inmueble. Es un mecanismo que protege al acreedor frente al riesgo de impago y permite acceder a préstamos de mayor monto o mejores condiciones.
Por ejemplo: María necesita un préstamo de 100,000 soles para ampliar su negocio. Como no tiene suficiente dinero en ese momento, le pide el préstamo a un banco. Para que el banco le preste esa cantidad, María pone su casa como garantía. Firman un contrato y se registran en los Registros Públicos. Si María no paga, el banco puede vender la casa para recuperar su dinero. Este préstamo es un crédito con garantía hipotecaria.
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¿En qué casos se incorpora una garantía hipotecaria?
Una garantía hipotecaria se incorpora principalmente cuando se solicita un préstamo con garantía hipotecaria, es decir, un crédito que requiere respaldarse con un bien inmueble. Esto ocurre usualmente cuando el monto del préstamo es elevado o cuando el prestamista necesita mayor seguridad de que se cumplirá con el pago.
También es común en casos de una hipoteca con aval o un préstamo con aval hipotecario, donde además del bien dado en garantía, existe una persona (el aval) que responde solidariamente por la deuda en caso de incumplimiento. Este tipo de respaldo adicional brinda más confianza al acreedor. Las hipotecas inmobiliarias son típicas en operaciones bancarias, compra de viviendas, financiamiento de proyectos o consolidación de deudas, ya que permiten acceder a mejores condiciones de financiamiento, siempre que el solicitante tenga una propiedad que pueda hipotecar.
¿Cuándo se puede hacer un proceso de garantía hipotecaria?
Se puede iniciar un proceso de garantía hipotecaria cuando la persona que pidió el préstamo no paga lo que debe. Pero para que esto sea posible, el préstamo tiene que estar respaldado por una escritura pública que se haya inscrito en los Registros Públicos. Es decir, debe estar todo en regla y por escrito. Si no hay pago, y el bien está correctamente hipotecado, entonces el banco o quien prestó el dinero puede comenzar con el proceso para recuperar lo que le deben usando ese inmueble.
¿Qué tipos de vías existen?
Existen dos caminos para hacer una ejecución de garantía hipotecaria: la vía judicial y la vía notarial.
Ejecución de garantía hipotecaria judicial
La vía judicial es cuando el caso se presenta ante un juez, y puede tomar más tiempo porque sigue todo un proceso legal.
Ejecución de garantía hipotecaria notarial
La vía notarial, en cambio, es más rápida y se hace ante un notario, pero solo se puede usar si todo está bien inscrito y no hay complicaciones. Dependiendo del caso, el acreedor elige cuál usar para recuperar su dinero.
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¿Cuáles son los requisitos para iniciar un proceso de ejecución hipotecaria?
Para que el banco o prestamista pueda comenzar un proceso de ejecución hipotecaria, se tienen que cumplir varias cosas. Primero, que el préstamo no se haya pagado en el plazo acordado. Segundo, que exista una escritura de hipoteca firmada entre el deudor y el acreedor.
Y lo más importante: esa escritura debe estar inscrita en los Registros Públicos. Si todo eso está en orden, el acreedor puede pedir que el bien hipotecado se remate.
Ejemplo: José pidió un préstamo de 50 mil soles y puso su casa como garantía. No ha pagado en seis meses, y su hipoteca está registrada legalmente. Entonces, el banco puede iniciar el proceso para rematar su casa.
¿Cuánto tiempo puede durar el proceso de ejecución?
El tiempo puede variar según el caso. Si el proceso va sin trabas u objeciones, puede durar entre 6 a 8 meses. Pero si el deudor se opone o si hay personas viviendo en la casa que reclaman derechos, puede alargarse hasta uno o dos años. También depende de qué tan rápido actúe el juzgado o la notaría.
Ejemplo: Carla no pagó su préstamo. Como no se opuso y nadie vive en su departamento, en menos de un año el banco ya lo había rematado. En cambio, Pedro presentó una oposición y el caso se demoró casi dos años.
¿En qué consiste el proceso de ejecución de garantía hipotecaria?
Este proceso es la forma legal que tiene el acreedor para recuperar su dinero usando el inmueble que quedó en garantía. Todo comienza con una demanda o solicitud de ejecución. Luego, se notifica al deudor para que pague. Si no paga ni realiza la debida defensa, el siguiente paso es el remate del inmueble. Si se vende, el banco recupera su dinero.
Ejemplo: Ana firmó una hipoteca al pedir un préstamo. No pudo pagar más de un año. El banco presentó la demanda, se cumplió el proceso, y luego se remató su casa para cubrir la deuda.
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¿Qué hago si el inmueble está ocupado por terceros?
Si hay otras personas viviendo en el inmueble que no están incluidas en el préstamo, se revisa si tienen algún derecho legal (como un contrato de alquiler válido o posesión antigua). Si no lo tienen, el juez puede ordenar que los desalojen.
Ejemplo: Luis hipotecó su casa, pero su primo vivía ahí sin pagar ni tener contrato. Cuando llegó el remate, el juez ordenó que se retirara porque no tenía ningún derecho legal.
¿Si el valor de la deuda es menor a la garantía hipotecaria, igual se puede rematar?
Sí, el bien se puede realizar un remate judicial de bien inmueble aunque la deuda sea menor. El inmueble sirve como garantía, y si no se paga, se puede vender. Lo que sobre del remate, después de pagar la deuda, se le devuelve al dueño.
Ejemplo: Mariana debía 30 mil soles y su casa valía 90 mil. Como no pagó, se remató. El banco cobró sus 30 mil y Mariana recibió los 60 mil restantes.
¿Hay forma de detener la ejecución de garantía hipotecaria?
Sí, hay varias formas. La más directa es pagar la deuda. Otra opción es negociar un nuevo acuerdo con el banco. También se puede presentar una defensa válida, como errores en la demanda. Lo importante es actuar rápido.
Ejemplo: Ricardo estaba atrasado con su préstamo. Antes del remate, vendió su moto, pidió ayuda a su familia y pagó lo que debía. Así, el proceso se canceló y no perdió su casa.
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¿Qué consecuencias existen en caso de no realizar oposición a la demanda?
Cuando el demandado no presenta oposición dentro del plazo legal, el proceso de ejecución hipotecaria continúa de forma automática. La ley interpreta este silencio como una aceptación tácita de los hechos y del monto de la deuda señalada en la demanda.
Esto significa que el juez no tiene impedimento para ordenar el remate del inmueble. La falta de respuesta impide que el deudor ejerza su derecho a la defensa, lo que puede terminar en la pérdida del bien hipotecado sin que haya podido ofrecer pruebas o alegar razones válidas.
Ejemplo: Elena fue notificada formalmente sobre la demanda, pero no respondió ni acudió a audiencia. Como no ejerció su derecho a oponerse, el juzgado declaró procedente la ejecución y su casa fue rematada sin más trámite.
¿Puedo negociar una reestructuración de la deuda si el proceso está en curso?
Sí, la legislación no impide que las partes lleguen a un acuerdo en cualquier etapa del proceso, incluso si ya se ha iniciado la ejecución. El deudor puede solicitar al acreedor una reestructuración de la deuda si hubiera tenido un incumplimiento de pago, lo que puede incluir nuevos plazos, reducción de intereses o un cronograma de pagos distinto. Si ambas partes llegan a un acuerdo y lo formalizan, el proceso puede suspenderse o archivarse. Esta alternativa es válida mientras no se haya producido el remate del bien.
Ejemplo: Martín acumuló varias cuotas impagas de su crédito hipotecario. Aunque el banco ya había iniciado el proceso judicial, él se acercó, propuso un nuevo plan de pago y firmaron un acuerdo. Gracias a esto, el juzgado suspendió la ejecución.
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¿Puedo evitar que me rematen el inmueble?
Sí, el ordenamiento jurídico contempla mecanismos para que el deudor pueda evitar el remate. Las opciones principales son: pagar la deuda completa, llegar a un acuerdo con el acreedor, o presentar una oposición sustentada. La clave está en actuar dentro del plazo legal y no dejar avanzar el proceso sin intervenir. Mientras no se concrete el remate, el deudor todavía tiene oportunidad de recuperar el control de su inmueble.
Ejemplo: Teresa recibió una notificación de ejecución. Como no quería perder su vivienda, vendió un terreno pequeño que tenía, usó ese dinero para pagar su deuda y así logró que se cancelara el proceso de remate.
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